الزام فروشنده به تامین پارکینگ قید شده در مبایعه نامه

سلام، یک واحد آپارتمان را از سازنده خریداری کرده ام و در مبایعه نامه به صورت صریح ذکر شده که واحد دارای یک پارکینگ اختصاصی است. با این حال، در زمان پیگیری پایان کار مشخص شده که در نقشه و ضوابط شهرداری امکان اختصاص پارکینگ برای این واحد وجود ندارد. در این شرایط، آیا می توان الزام فروشنده به تامین پارکینگ قید شده در مبایعه نامه را درخواست کرد یا باید قرارداد را فسخ کرد؟

فروشنده معتقد است چون مشکل مربوط به مقررات شهرداری است، مسئولیتی متوجه او نیست و می گوید نهایتا می توانم واحد را بدون پارکینگ تحویل بگیرم. با توجه به اینکه وجود پارکینگ یکی از مواردی بوده که هنگام معامله روی آن توافق کرده ایم، می خواستم بدانم برای الزام فروشنده به تامین پارکینگ قید شده در مبایعه نامه چه اقدامی باید انجام دهم و آیا امکان مطالبه خسارت یا فسخ معامله نیز وجود دارد؟

در این وضعیت، ابتدا باید مفاد مبایعه نامه، وضعیت ثبتی ملک، نقشه مصوب ساختمان، پایان کار و نحوه درج پارکینگ در قرارداد بررسی شود. اگر در قرارداد به طور مشخص وجود یک پارکینگ اختصاصی برای واحد مورد معامله تعهد شده باشد، اصل بر این است که فروشنده باید مورد معامله را مطابق توافق طرفین تحویل دهد و صرف اینکه بعدا مشخص شده شهرداری امکان تایید یا اختصاص آن پارکینگ را ندارد، لزوما موجب از بین رفتن تعهد قراردادی فروشنده نمی شود.

مطابق ماده 10 قانون مدنی، قراردادهای خصوصی در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، برای طرفین معتبر و لازم الاتباع هستند. همچنین بر اساس ماده 220 قانون مدنی، قرارداد فقط به مفاد صریح آن محدود نمی شود و طرفین نسبت به نتایجی که به موجب عرف و قانون از عقد حاصل می شود نیز متعهد هستند. بنابراین اگر پارکینگ به عنوان یکی از مشخصات مورد معامله در مبایعه نامه درج شده باشد، باید بررسی شود که فروشنده در برابر خریدار چه تعهدی ایجاد کرده است.

از طرف دیگر، مطابق ماده 221 قانون مدنی، در صورت تخلف از انجام تعهد، در شرایط مقرر قانونی امکان مطالبه خسارت وجود دارد. ماده 222 قانون مدنی نیز در مواردی به دادگاه اجازه می دهد متعهد را به انجام تعهد و در صورت امکان، انجام آن توسط شخص دیگر با هزینه متعهد ملزم کند. البته این موضوع زمانی قابل اجراست که تعهد از نظر قانونی و عملی قابل انجام باشد.

نکته مهم این پرونده همین جاست. اگر پارکینگ واقعا در نقشه ساختمان پیش بینی نشده باشد یا شهرداری و مراجع مربوطه به طور قطعی اعلام کنند که اختصاص یا ایجاد آن برخلاف ضوابط است، دادگاه نمی تواند فروشنده را به انجام یک اقدام غیرقانونی یا غیرممکن ملزم کند. بنابراین باید میان تعهد فروشنده به تحویل پارکینگ و امکان قانونی ایجاد یا اختصاص پارکینگ تفکیک کرد.

اگر وجود پارکینگ به عنوان یک وصف اساسی مورد معامله در قرارداد درج شده باشد و بعد مشخص شود ملک فاقد آن وصف است، مقررات مربوط به تخلف از شرط صفت نیز می تواند مطرح شود. مطابق ماده 235 قانون مدنی، در صورتی که شرط صفت در ضمن عقد وجود داشته باشد و بعد معلوم شود مورد معامله فاقد آن وصف است، برای طرفی که شرط به نفع او شده، حقوق قانونی مقرر ایجاد می شود. بنابراین اگر پارکینگ در قرارداد به عنوان وصف مشخص واحد یا حق اختصاصی آن درج شده باشد، موضوع می تواند از این جهت نیز بررسی شود.

همچنین در صورت وجود شرط فعل در قرارداد، مواد 237 تا 239 قانون مدنی درباره ضمانت اجرای تخلف از شرط قابل توجه هستند. به همین دلیل، نوع عبارتی که در مبایعه نامه درباره پارکینگ نوشته شده اهمیت زیادی دارد. برای مثال، بین عباراتی مانند «واحد دارای پارکینگ اختصاصی است»، «فروشنده متعهد به تامین یک پارکینگ است» و «یک پارکینگ در پایان کار منظور خواهد شد» از نظر حقوقی تفاوت وجود دارد و نتیجه دعوا می تواند بر اساس همین تفاوت تغییر کند.

اگر فروشنده از ابتدا می دانسته که ساختمان از نظر شهرداری امکان تامین پارکینگ مورد توافق را ندارد ولی با این وجود آن را به عنوان دارای پارکینگ به خریدار فروخته باشد، موضوع از نظر مسئولیت قراردادی اهمیت بیشتری پیدا می کند و بررسی اسناد و مکاتبات طرفین ضروری خواهد بود.

در چنین پرونده ای، بهتر است ابتدا مبایعه نامه، سند ملک، نقشه مصوب، پروانه ساختمانی، پایان کار یا پاسخ شهرداری درباره عدم امکان تامین پارکینگ جمع آوری شود. سپس باید مشخص شود پارکینگ دقیقا با چه عنوانی در قرارداد درج شده و آیا برای آن شماره، مساحت، موقعیت یا مشخصات اختصاصی تعیین شده است یا خیر.

اگر هدف خریدار حفظ معامله باشد، می توان حسب شرایط پرونده، انجام تعهد قراردادی و جبران خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد را مطرح کرد؛ اما اگر تامین قانونی پارکینگ اساسا امکان پذیر نباشد، باید بررسی شود که آیا شرایط اعمال حق فسخ ناشی از تخلف از وصف یا شرط قراردادی وجود دارد یا خیر.

بنابراین نمی توان صرفا با مشاهده عبارت «پارکینگ دارد» در مبایعه نامه، بدون بررسی سایر اسناد، نتیجه گرفت که حتما باید معامله فسخ شود یا حتما فروشنده می تواند پارکینگ را ایجاد کند. مفاد دقیق قرارداد، وضعیت پایان کار، علت عدم تایید پارکینگ و زمان اطلاع فروشنده از این موضوع در تعیین راهکار قانونی نقش اساسی دارند.

اگر پارکینگ در مبایعه نامه ذکر شده ولی در پایان کار وجود نداشته باشد، چه اقدامی می توان انجام داد؟

اگر وجود پارکینگ در قرارداد به عنوان وصف یا تعهد فروشنده درج شده باشد، خریدار می تواند حسب مفاد قرارداد و شرایط پرونده، حقوق ناشی از تخلف قراردادی را پیگیری کند. در صورت امکان قانونی اجرای تعهد، الزام به انجام تعهد و در صورت وجود شرایط، مطالبه خسارت قابل بررسی است.

آیا می توان فروشنده را به ایجاد پارکینگ مجبور کرد؟

اگر ایجاد یا اختصاص پارکینگ از نظر مقررات شهرداری و سایر ضوابط قانونی امکان پذیر باشد، امکان طرح درخواست اجرای تعهد وجود دارد. اما دادگاه نمی تواند فروشنده را به اقدامی که قانونا ممنوع یا عملا غیرممکن است ملزم کند. بنابراین پاسخ شهرداری و اسناد ساختمانی اهمیت زیادی دارد.

آیا نبودن پارکینگ می تواند باعث فسخ معامله شود؟

در صورتی که پارکینگ به عنوان وصف مورد معامله یا شرط مورد توافق طرفین قرار گرفته باشد و ملک فاقد آن وصف باشد، بسته به متن قرارداد می توان موضوع تخلف از وصف یا تخلف از شرط را بررسی کرد. ماده 235 قانون مدنی در خصوص تخلف از شرط صفت قابل توجه است و تشخیص حق فسخ به مفاد دقیق قرارداد بستگی دارد.

اگر فروشنده بگوید شهرداری اجازه پارکینگ نداده، آیا مسئولیتی ندارد؟

صرف استناد فروشنده به مقررات شهرداری، مسئولیت قراردادی او را به صورت خودکار منتفی نمی کند. باید بررسی شود که هنگام انعقاد قرارداد چه چیزی را به خریدار تعهد کرده و آیا فروشنده از عدم امکان قانونی تامین پارکینگ اطلاع داشته است یا خیر.

آیا خریدار می تواند بابت نداشتن پارکینگ خسارت بگیرد؟

در صورت اثبات تخلف از تعهد قراردادی و وجود شرایط قانونی، مطالبه خسارت قابل بررسی است. مطابق ماده 221 قانون مدنی، در موارد مقرر، متخلف از انجام تعهد می تواند مسئول جبران خسارت باشد. میزان و مبنای خسارت باید بر اساس قرارداد، اسناد و شرایط پرونده مشخص شود.

برای طرح دعوا چه مدارکی لازم است؟

مهم ترین مدارک شامل مبایعه نامه، سند مالکیت، پروانه ساختمانی، پایان کار یا پاسخ رسمی شهرداری، نقشه های مصوب و هرگونه مکاتبه یا پیام مرتبط با تعهد فروشنده درباره پارکینگ است. در صورت وجود قراردادهای تکمیلی یا صورتجلسه تحویل نیز باید آنها ارائه شود.

آیا قبل از شکایت باید برای فروشنده اظهارنامه فرستاد؟

در بسیاری از موارد، ارسال اظهارنامه می تواند اقدام مناسبی باشد؛ زیرا از طریق آن می توان به صورت رسمی انجام تعهد یا تعیین تکلیف موضوع را از فروشنده مطالبه کرد و سابقه مطالبه نیز ایجاد نمود. با این حال، ضرورت و نحوه تنظیم اظهارنامه باید با توجه به متن قرارداد و نوع دعوای مورد نظر تعیین شود.

اگر تامین پارکینگ غیرممکن باشد، آیا فروشنده باید خسارت پرداخت کند؟

غیرممکن بودن اجرای تعهد لزوما به معنای مسئولیت قطعی فروشنده یا سقوط کامل مسئولیت او نیست. باید علت غیرممکن شدن تعهد، زمان ایجاد مانع، اطلاع طرفین و مفاد قرارداد بررسی شود. اگر تخلف قراردادی فروشنده و شرایط مسئولیت وی اثبات شود، امکان مطالبه خسارت قابل بررسی خواهد بود.